Amsterdamse huizenprijzen onder druk in Q1 2025: een keerpunt of tijdelijke dip?

Amsterdam at Home makelaars zijn de specialisten op de Amsterdamse woningmarkt en wij gebruiken ons eigen data model om de markt te analyseren
De Amsterdamse woningmarkt staat bekend als onvoorspelbaar, maar de cijfers van Amsterdam at Home van het eerste kwartaal van 2025 laten iets zien wat lang niet is voorgekomen: dalende huizenprijzen Amsterdam. Is dit een signaal van structurele verandering, of slechts een tijdelijke adempauze in een oververhitte markt?

De cijfers liegen niet

Voor het eerst in jaren daalt de gemiddelde verkoopprijs van een woning in Amsterdam licht. Waar eind 2024 nog ruim boven de €700.000 werd betaald voor een doorsnee woning, ligt de gemiddelde prijs in Q1 2025 nu rond de €664.000, een daling van zo’n 3%. In sommige wijken, zoals Nieuw-West en delen van Noord, zijn de prijsdalingen zelfs nog scherper, tot wel 5%.

Ook de vierkantemeterprijs (m2 prijs Amsterdam) laat een knik zien: van gemiddelde €8.450 eind vorig jaar naar €8.350,- nu.

Amsterdam binnen de ring Q1 2025

De huizenprijzen in Amsterdam binnen de ring en wijken zoals Amsterdam Centrum, Oud Zuid, de Pijp etc laten eenzelfde beeld zien;
De gemiddelde vierkante meterprijs daalde met 1.1% naar €9023,- en de gemiddelde transactieprijs daalde met 2.2% naar €708.000,-

Wat zit erachter de daling in de vierkante meterprijzen in Amsterdam?

Er spelen meerdere factoren tegelijk mee:

Massaal uitponden door beleggers: Door nieuwe regelgeving en fiscale druk hebben veel particuliere verhuurders hun panden te koop gezet. Hierdoor is het aanbod vooral in het segment appartementen flink gestegen. En waar meer aanbod is, daalt de druk op de prijs.
Strengere hypotheekregels en de nog altijd hoge rente (rond de 4%) beperken wat kopers kunnen lenen. Dat drukt direct op de biedingen.
Afwachtende kopers: Na jaren van overbieden kiezen steeds meer mensen ervoor om te wachten. “We willen niet de hoofdprijs betalen als het straks goedkoper wordt,” klinkt het aan de onderhandelingstafel. De woningen met een mooie afwerking en recent gerenoveerd worden nog wel volop overboden.

Tijdelijke correctie of nieuw hoofdstuk?

Dat is dé vraag. Analisten verschillen van mening. Sommige banken verwachten een stabilisatie in de tweede helft van het jaar, anderen denken dat de daling zich doorzet als de economische onzekerheid aanhoudt. Eén ding is zeker: de Amsterdamse woningmarkt is haar vanzelfsprekende opwaartse lijn even kwijt.

Wat betekent dit voor kopers en verkopers op de huizenmarkt Amsterdam?

Voor kopers kan dit hét moment zijn om toe te slaan, zeker voor wie al jaren op de zijlijn stond. Voor verkopers betekent het: realistisch prijzen is belangrijker dan ooit. De tijd dat “alles toch wel verkocht werd” lijkt even achter ons te liggen.