Datum: 14. Oktober 2025

Nach Jahren hitziger Gefechte scheint sich der Amsterdamer Wohnungsmarkt innerhalb der Ringstraße langsam zu erholen. Die extreme Spannung ist vorbei, aber das bedeutet nicht, dass die Dynamik verschwunden ist, ganz im Gegenteil. Unsere Analyse des 3. Quartals 2025 zeigt, dass der Markt immer ausgeglichener wird, auch wenn der Kampf um die richtige Wohnung hart bleibt.

Preis pro Segment: klein aber teuer, groß noch teurer

Wer glaubt, dass der Quadratmeterpreis in höheren Preisklassen sinkt, sieht sich getäuscht. Im Gegenteil, der Quadratmeterpreis steigt mit jedem Segment:

• Wohnungen bis 500.000 € kosten im Durchschnitt 9.171 € pro m² (Durchschnittsgröße 48 m²)
• Das mittlere Segment (500.000 € - 1.000.000 €) liegt bei 9.572 € pro m² (durchschnittlich 74 m²)
• Im Luxussegment (über 1 Million Euro) steigen die Preise auf 10.282 Euro pro Quadratmeter, bei einer durchschnittlichen Fläche von 185 Quadratmetern.

Der Preisanstieg zwischen dem niedrigsten und dem höchsten Segment beträgt rund 12 %, was zeigt, dass die Käufer weiterhin bereit sind, für Platz, Lage und Qualität zu zahlen.

Überbietungen: ein Markt der zwei Geschwindigkeiten

Unter 1 Million Euro ist der Druck immer noch hoch. Nicht weniger als 74,2 % aller Transaktionen in diesem Segment werden über dem Angebotspreis verkauft.
Das durchschnittliche Übergebot liegt zwischen 21.000 € und 34.000 €, also rund 6 % über dem Angebotspreis. Vor allem das mittlere Segment (500.000 € - 1.000.000 €) setzt dem Ganzen die Krone auf: Hier ist der Wettbewerb am stärksten und die Gebote sind am höchsten.

Im Luxussegment hingegen ergibt sich ein ganz anderes Bild. Hier liegt der durchschnittliche Verkauf sogar 14.000 € unter dem Angebotspreis (-0,6 %), und nur 38,9 % der Immobilien wechseln den Besitzer über dem Angebotspreis.
Käufer in diesem Segment haben mehr Auswahl und verhandeln kritischer - ein Zeichen dafür, dass Verkäufer ihre Preisvorstellungen gut an die aktuellen Gegebenheiten anpassen müssen.

Eine bewusste Preisstrategie der Makler

Der leichte Rückgang der Durchschnittspreise innerhalb des Rings (-0,6 % m², -1,4 % Transaktionspreis) ist kein Grund zur Besorgnis, sondern eher die Folge einer bewussten Preisstrategie.
Die Immobilienmakler entscheiden sich häufiger für eine hohe Preisvorstellung, um die Immobilie attraktiv auf den Markt zu bringen und echte Gebote zu erhalten. Der Markt ist also nicht überlastet, sondern bewegt sich auf eine gesunde Stabilität zu.

Bei Objekten, bei denen alles stimmt - gute Lage, kürzliche Renovierung, Außenbereich und Energielabel A - bleibt das Interesse jedoch ungebrochen. Diese Objekte werden oft schnell und mit soliden Geboten verkauft, während weniger ausgeprägte Objekte mehr Zeit brauchen.

Was bedeutet das für Sie?

Der innere Ring von Amsterdam ist nach wie vor ein begehrter und widerstandsfähiger Markt, aber das Spielfeld ändert sich.
Diejenigen, die ihr Haus verkaufen wollen, müssen wissen, wo ihre Immobilie in diesem Spektrum angesiedelt ist: Gehören Sie zum umkämpften Segment unter einer Million oder zum ruhigeren Spitzenmarkt, wo die Strategie den Unterschied ausmacht?

Sie fragen sich, was diese Marktbewegung für den Wert Ihres Hauses bedeutet?

Fragen Sie nach einer persönliche Bewertung mit Amsterdam at Home.
Unsere Immobilienmakler kennen die Zahlen, aber vor allem die Geschichte dahinter, damit Sie genau wissen, was Ihr Haus heute wirklich wert ist.