Der Amsterdamer Wohnungsmarkt wird 2025 keine stagnierenden oder fallenden Preise mehr aufweisen, sondern eher ein stabiles bis leicht steigendes Bild. Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Amsterdam um 4,7 % höher als im dritten Quartal 2024. Dies deutet darauf hin, dass die zugrunde liegende Nachfrage trotz der veränderten Marktbedingungen weiterhin stark ist.
Die Prognose für die Entwicklung der Immobilienpreise in Amsterdam im Jahr 2026geht davon aus, dass die Immobilienpreise weiter leicht steigen werden, jedoch nicht im gleichen Tempo wie in den Jahren vor 2022. Die Hauptgründe dafür sind eine Kombination aus Angebots- und Nachfragefaktoren, die sich teilweise gegenseitig aufheben, aber letztendlich dennoch einen moderaten Aufwärtsdruck auf die Preise erzeugen. Es gibt eine Reihe von Faktoren, die den Markt beeinflussen:
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Zinsen: Die Zinsen bleiben ein entscheidender Faktor für die Kreditaufnahmekapazität. Gleichzeitig sehen wir, dass sich der Markt angepasst hat: Der durchschnittliche Transaktionspreis liegt im dritten Quartal 2025 bei rund 697.664 €, was auf Stabilität mit leichtem Aufwärtsdruck hindeutet.
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Angebotsengpass: Der Wohnungsmangel und die begrenzte Neubautätigkeit halten den Druck auf die Preise aufrecht. Ein zusätzliches Angebot durch den Verkauf einzelner Wohnungen sorgt eher für mehr Durchlässigkeit als für strukturelle Preissenkungen.
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Inflation und Wirtschaft: Kaufkraft und wirtschaftliche Unsicherheit bestimmen, wie viel Spielraum Käufer haben, aber Amsterdam bleibt für eine breite Nachfrage attraktiv (u. a. für städtische Umsteiger und internationale Käufer).
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Überbietungen: Der Markt ist 2025 etwas weniger hektisch als in den Vorjahren: Die durchschnittliche Durchlaufzeit beträgt im dritten Quartal 2025 54 Tage. Überbietungen sind weiterhin üblich, scheinen aber etwas zurückzugehen: Im dritten Quartal 2025 liegen die Werte bei 107–108 % und es gibt 1,02 % weniger Überbietungen als im zweiten Quartal 2025.
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Änderungen in der Gesetzgebung: Die Politik in Bezug auf Vermietung, Aufkaufschutz und steuerliche Maßnahmen wirkt sich weiterhin auf das Angebot (insbesondere bei Wohnungen) und damit auf die Preisentwicklung aus. Unser Fazit: Wir erwarten für Amsterdam bis 2026 vor allem einen begrenzten Preisanstieg oder eine Stabilisierung. Keine Wiederholung der extremen Wachstumsjahre, aber auch kein breiter Rückgang: Das Ergebnis hängt stark von den Zinsen, dem Tempo der Veräußerung/des neuen Angebots und der wirtschaftlichen Entwicklung ab.
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Wohnungsmarkt Amsterdam Die 5 wichtigsten Säulen
Um Ihnen die richtige und beste Beratung zu bieten, nutzen wir die 5 wichtigsten Säulen. Wir sind die Autorität auf dem Amsterdamer Wohnungsmarkt Daten. Warum behaupten wir, die Autorität auf dem Amsterdamer Wohnungsmarkt zu sein? Wir sind der einzige Immobilienmakler in Amsterdam, der durch unsere vierteljährlichen Berichte einen Einblick in die Marktdaten Ihrer Region gibt. Aber wir gehen jetzt noch einen Schritt weiter, indem wir Ihnen aktuelle und einzigartige Marktdaten für Amsterdam als Ganzes zur Verfügung stellen. Die Diagramme sind Momentaufnahmen, die Zahlen sind 100% aktuell!
1. WIE HOCH IST DER DURCHSCHNITTLICHE QUADRATMETERPREIS IN AMSTERDAM?
Der Durchschnittspreis für einen Quadratmeter in Amsterdam liegt derzeit bei 7963 €, wie aus den neuesten Zahlen hervorgeht. Letztes Jahr um diese Zeit bezahlte man in Amsterdam durchschnittlich 7904 € für einen Quadratmeter. Das ist ein Unterschied von 0,7 % im Vergleich zum Vorjahr.
2. HAUSPREISE AMSTERDAM' WAS ZAHLEN SIE DURCHSCHNITTLICH?
Kaufen Sie eine Immobilie in Amsterdam? Der reale Durchschnitt der Hauspreise liegt derzeit bei 707420 €. Letztes Jahr um diese Zeit lag der Preis, den Sie für ein Haus in Amsterdam bezahlt haben, noch bei 691232 €. Ein Unterschied von 2,3 %.
3. WIE VIELE WOHNUNGSTRANSAKTIONEN HABEN IN DIESEM JAHR IN AMSTERDAM STATTGEFUNDEN?
Im Jahr 2025 wird die Zahl der Immobilientransaktionen in Amsterdam bei 155 liegen. Letztes Jahr um diese Zeit lag die Zahl der Immobilientransaktionen bei 866. Die Zahl der Transaktionen zeigt, wie angespannt die Lage auf dem Immobilienmarkt im Vergleich zum Vorjahr ist. Derzeit ist das Angebot so gering, dass die Zahl der Transaktionen hinter dem Vorjahresniveau zurückbleibt.
4. WAS WIRD IN AMSTERDAM IM DURCHSCHNITT ÜBERBOTEN?
Im dritten Quartal 2025 wird für ein Haus in Amsterdam durchschnittlich 101,0 % des Angebotspreises gezahlt. Im gleichen Zeitraum des Vorjahres wurden für ein Haus in Amsterdam 111,2 % des Angebotspreises gezahlt. Überbieten ist und bleibt die Norm.
5. WIE LANGE IST DIE DURCHSCHNITTLICHE BEARBEITUNGSZEIT IN AMSTERDAM?
Die durchschnittliche Vorlaufzeit für eine Immobilie auf dem Amsterdamer Wohnungsmarkt beträgt in diesem Jahr 48 Tage. Letztes Jahr waren es etwa 32 Tage. Es sieht so aus, als würde der Wohnungsmarkt zu seinem alten Zustand zurückkehren.
AUFKAUFSSCHUTZ GUT FÜR DEN AMSTERDAMER WOHNUNGSMARKT?
Der Aufkaufschutz bleibt in Amsterdam ein relevantes Instrument. Nach dem Kauf einer Wohnung darf der Käufer diese Wohnung in den ersten vier Jahren nicht vermieten, sofern es sich bereits um eine Mietwohnung handelte. Auf diese Weise werden Investoren sozusagen abgeschreckt. Diese Maßnahme soll verhindern, dass Investoren massenhaft günstige und mittelpreisige Wohnungen aufkaufen, wodurch mehr Wohnungen für den Eigenbedarf verfügbar bleiben. Gleichzeitig kann diese Maßnahme unbeabsichtigte Nebenwirkungen haben: ein geringeres Mietangebot im freien Sektor, was wiederum Druck auf die Mieten und das Wohnen an anderen Orten ausübt.
Unterschiede zwischen Wohnungstypen und Preisklassen nehmen zu
Während sich der Markt in den vergangenen Jahren breit bewegte, sehen wir nun größere Unterschiede je nach Wohnungstyp und Preisklasse. Insbesondere Wohnungen und Einfamilienhäuser in beliebten Stadtvierteln sind weiterhin gefragt, während das höhere Segment und weniger gefragte Wohnungen empfindlicher auf Zinsen, Instandhaltung und Energieeffizienz reagieren. Auch die Energieeffizienzklasse spielt eine immer größere Rolle bei der Erschwinglichkeit und Finanzierung, was sich auf den endgültigen Verkaufspreis und den Verhandlungsspielraum auswirkt.
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HYPOTHEKENREGELN UND NHG: MEHR „ZUGANG” FÜR EINEN TEIL DER KÄUFER
Auf der Finanzierungsseite spielen die Zinsen weiterhin eine wichtige Rolle, aber auch die Hypothekenvorschriften und die NHG-Grenze bestimmen, wie viel Menschen kaufen können. Bis 2026 wird die NHG-Grenze auf 470.000 € angehoben (und noch höher, wenn energiesparende Maßnahmen mitfinanziert werden).
Dies kann vor allem Erstkäufern und Käufern im unteren/mittleren Segment etwas mehr Spielraum verschaffen, was lokal den Wettbewerb fördern kann, insbesondere in Stadtteilen, in denen viele Wohnungen um diese Grenze herum liegen.
NEUBauten bleiben aufgrund von Stickstoff und Netzüberlastung zurück
Strukturell bleibt der Neubau in und um Amsterdam hinter der Nachfrage zurück. Zwei hemmende Faktoren, die immer häufiger auftreten, sind Stickstoff (rechtlicher Spielraum/Genehmigungsverfahren) und Netzüberlastung (Anschlusskapazität an das Stromnetz). Die niederländische Regierung veröffentlichte 2025 Analysen zu Stickstoff und Baugenehmigungen, in denen beschrieben wird, dass vor allem größere Wohnbauprojekte betroffen sein könnten. Darüber hinaus stellt die Netzüberlastung in den Jahren 2025/2026 ein explizites Risiko für das Tempo des Wohnungsbaus und die Anschlussfähigkeit dar. Für Amsterdam bedeutet dies: Selbst wenn Pläne vorliegen, kann sich die Umsetzung verzögern, wodurch der Wohnungsmangel und der Preisdruck länger bestehen bleiben.
Wie sich die aktuellen Zinssätze auf den Amsterdamer Wohnungsmarkt auswirken
Der Zinssatz bleibt ein wichtiger Faktor für den Amsterdamer Wohnungsmarkt, da Käufer aufgrund höherer monatlicher Belastungen weniger Kredite aufnehmen können als in Zeiten extrem niedriger Zinsen. Gleichzeitig sehen wir, dass sich der Markt bis 2025 weitgehend angepasst hat. Anstelle eines breit gedrückten Preiseffekts ist in Amsterdam wieder eine Preisentwicklung zu beobachten: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis lag im dritten Quartal 2025 um 4,7 % höher als im dritten Quartal 2024, und der durchschnittliche Transaktionspreis lag im dritten Quartal 2025 bei rund 697.664 €. Dies hat wiederum direkte Auswirkungen, wenn Sie ein Haus in Amsterdam verkaufen möchten.
Allerdings führen die Zinsen zu einem anderen Kaufverhalten. Käufer sind kritischer, rechnen genauer und verhandeln häufiger. Dies spiegelt sich in einem ruhigeren Verlauf wider: Die durchschnittliche Durchlaufzeit stieg im dritten Quartal 2025 auf 54 Tage. Außerdem entscheiden sich mehr Käufer für Flexibilität in ihrer Zinsbindungsfrist (z. B. 5–10 Jahre) in der Erwartung, dass die Zinsen später günstiger ausfallen könnten.
Wichtig zu betonen ist, dass wir uns nicht mehr in der Phase „rapid steigender Zinsen” befinden. Die EZB hielt den Einlagenzinssatz im Dezember 2025 bei 2 %. Dadurch sind die Hypothekenzinsen 2025/2026 eher stabil bis leicht rückläufig als explosionsartig steigend, was den Markt stützt.
WIE WIR UNS ALS NVM-MAKLER AUF DEM AMSTERDAMER WOHNUNGSMARKT UNTERSCHEIDEN
Wir unterscheiden uns als NVM-Makler durch unsere einzigartigen Datenberichte über den Amsterdamer Wohnungsmarkt. Als Immobilienmakler müssen wir mehrere strenge Ausbildungs- und Qualitätsanforderungen erfüllen. Etwa 4.000 Immobilienmakler sind Mitglied im Verband der NVM-Makler. Selbst innerhalb dieser Gruppe von Immobilienmaklern unterscheiden wir uns durch unseren datenorientierten Ansatz. Darüber hinaus sind wir zusammen mit 54 anderen Immobilienmaklern Mitglied bei Qualis.
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