Datum: 26. Februar 2025

Der Amsterdamer Wohnungsmarkt bleibt ein heißes Thema, sowohl für Käufer als auch für Verkäufer. In den letzten Jahren haben wir starke Preissteigerungen, Angebotsschwankungen und veränderte Vorschriften erlebt. Aber was erwartet uns im Jahr 2025 noch? In diesem Blog diskutieren wir die wichtigsten Trends und Erwartungen für den Amsterdamer Wohnungsmarkt in diesem Jahr.

Anhaltender Anstieg der Immobilienpreise Amsterdam?

Jüngste Prognosen deuten auf einen weiteren Preisanstieg auf dem Amsterdamer Wohnungsmarkt im Jahr 2025 hin. So erwartet die niederländische Zentralbank für 2025 einen Anstieg von 7,5 %. dnb.nl, während die Rabobank einen Anstieg von 9,2 % voraussagt vastgoedactueel.nl. Diese Entwicklungen werden durch Faktoren wie eine anhaltende Wohnungsknappheit und steigende Einkommen angetrieben.

Der Amsterdamer Wohnungsmarkt verzeichnete jedoch in den ersten sieben Monaten des Jahres 2024 einen Preisrückgang von etwa 2 %. Dies könnte auf eine vorübergehende Korrektur des Marktes hindeuten, da die Käufer aufgrund steigender Hypothekenzinsen und wirtschaftlicher Unsicherheiten vorsichtiger geworden sind. Ökonomen gehen jedoch davon aus, dass dieser Rückgang nur von kurzer Dauer ist und die Preise im Jahr 2025 wieder steigen werden, unter anderem aufgrund der anhaltenden Knappheit und der zunehmenden Kaufkraft der Haushalte.

Auswirkungen einer strengeren Regulierung in der Stadt

Die Regierung greift weiterhin mit neuen Vorschriften in den Wohnungsmarkt ein. Denken Sie an die weitere Ausweitung des Rückkaufschutzes und die Verschärfung der Mietvorschriften. Dies bedeutet, dass Investoren beim Kauf von Mietobjekten vorsichtig sind, was die Zahl der verfügbaren selbst genutzten Immobilien erhöhen kann. Gleichzeitig kann dies zu einem Rückgang des Angebots auf dem Mietmarkt führen, was das Mieten teurer macht.

Steigende Nachfrage nach nachhaltigem Wohnraum

Die Nachhaltigkeit spielt auf dem Wohnungsmarkt eine immer größere Rolle. Käufer suchen immer häufiger nach energieeffizienten Häusern mit einem guten Energielabel. Häuser, die in Sachen Nachhaltigkeit schlecht abschneiden, sind schwerer zu verkaufen und können an Wert verlieren. Darüber hinaus bleiben Fördermittel und Finanzierungsmöglichkeiten für Nachhaltigkeit ein wichtiger Faktor bei der Kaufentscheidung.

Einfluss der Hypothekenzinsen auf den Wohnungsmarkt in Amsterdam

Die Hypothekenzinsen spielen eine entscheidende Rolle für die Erschwinglichkeit von Wohnraum, und Anfang 2025 zeichnet sich hier eine deutliche Veränderung ab. Während früher eine Stabilisierung oder sogar ein Rückgang der Zinssätze erwartet wurde, sind sie nun tatsächlich gestiegen. Dies ist vor allem auf die steigenden Kapitalmarktzinsen zurückzuführen, die durch wirtschaftliche Unsicherheit, steigende Energiepreise und geopolitische Spannungen verursacht werden. Dadurch haben sich die Finanzierungskosten für die Banken erhöht, was direkt an die Hauskäufer weitergegeben wird.

Für Käufer bedeutet dies konkret, dass die Kreditaufnahme teurer wird. Erstkäufer und Familien mit mittlerem Einkommen werden am stärksten betroffen sein, da ihre maximale Hypothek niedriger ist und ihre monatlichen Kosten steigen werden. Dies kann sie dazu zwingen, ihre Wohnbedürfnisse anzupassen oder länger mit dem Kauf zu warten. Aufstrebende Käufer mit einem Wertzuwachs sind weniger betroffen, da sie oft weniger auf Fremdfinanzierung angewiesen sind und ein Haus mit einer kleineren Hypothek erwerben können. 

Veränderte Wohnbedürfnisse und Suburbanisierung

Immer mehr Amsterdamer suchen außerhalb der Stadt nach bezahlbarem Wohnraum. Regionen wie Haarlem, Almere und Hoofddorp sind nach wie vor beliebt bei Hauskäufern, die mehr Platz und niedrigere Preise suchen. Dennoch ist die Stadt nach wie vor attraktiv, vor allem für junge Berufstätige und Expats, die ein lebendiges Umfeld suchen.

Anhaltender Druck auf den Markt für Unternehmensgründungen

Für Erstkäufer ist es nach wie vor schwierig, Fuß zu fassen. Trotz verschiedener Regelungen wie der erweiterten NHG-Grenze und Steuererleichterungen für Käufer unter 35 Jahren bleibt das Angebot begrenzt und der Wettbewerb hoch. Das bedeutet, dass Erstkäufer oft Zugeständnisse bei ihren Wohnwünschen machen oder bei der Finanzierung kreativ sein müssen.

Mehr Regulierung auf dem Mietmarkt

Eine strengere Mietpreisregulierung und eine geringere Investitionsbereitschaft privater Vermieter könnten das Angebot im Eigentumssektor verringern. Dies könnte zu einem weiteren Anstieg der Mieten, insbesondere im mittleren Segment, führen.

Der Amsterdamer Wohnungsmarkt: Jüngster Preisrückgang und veränderte Kaufpräferenzen 

Der Amsterdamer Wohnungsmarkt verzeichnete in den letzten sieben Monaten einen Preisrückgang von etwa 2 %. Trotz dieses Rückgangs wird in jüngsten Berichten für 2025 eine Umkehr dieses Trends vorhergesagt. So rechnen Banken wie ABN AMRO mit einem Anstieg der Hauspreise um 7 % im Jahr 2025, gefolgt von einem weiteren Anstieg um 3 % im Jahr 2026 (wie bereits in diesem Blog beschrieben).

Besondere Dynamik in Amsterdam

Amsterdam bleibt eine attraktive Stadt für nationale und internationale Käufer, was die Nachfrage nach Wohnraum hoch hält. Das begrenzte Angebot an Bauland und strenge Vorschriften erschweren die Ausweitung des Wohnungsangebots und tragen zum Preisdruck bei. Obwohl die Preise in den letzten sieben Monaten um etwa 2 % gesunken sind, besteht nach wie vor ein starkes Interesse an hochwertigen Wohnungen. Die Käufer suchen vor allem nach Häusern, die kürzlich renoviert wurden und tipptopp aussehen. Das bedeutet, dass sich gut ausgestattete Immobilien mit modernen Annehmlichkeiten besser verkaufen als veraltete, renovierungsbedürftige Objekte.

Was bedeutet das für Käufer und Verkäufer?

• Für Käufer: Aufgrund des anhaltenden Preisanstiegs sind Schnelligkeit und strategisches Handeln weiterhin wichtig. Überlegen Sie sorgfältig, welche Immobilie in Ihr Budget passt, und berücksichtigen Sie die steigenden Finanzierungskosten. Die Nachhaltigkeit wird zu einem immer wichtigeren Faktor für den Wert einer Immobilie.
• Für Verkäufer: Die Nachfrage nach Wohnraum in Amsterdam ist nach wie vor hoch, insbesondere in begehrten Vierteln. Dies bedeutet, dass gut positionierte und nachhaltige Wohnungen für Käufer attraktiv bleiben. Eine durchdachte Verkaufsstrategie und eine wettbewerbsfähige Preisgestaltung sind nach wie vor unerlässlich, um den Ertrag zu maximieren.

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Quelle: DNB, Vastgoedactueel, actuals, Rabobank, ABN AMRO