Datum: 4. April 2025

Immer mehr Investoren verkaufen ihre Mietobjekte in Amsterdam, ein Prozess, der als "uitponden" bekannt ist. Dadurch werden zusätzliche Eigenheime verfügbar, vor allem im unteren und mittleren Mietpreissegment. Aber bedeutet dies, dass die Häuser billiger werden? Oder bleibt der Wettbewerb hoch? In diesem Blog erfahren Sie, was dieser Trend für Eigenheime in Amsterdam bedeutet.

Was bedeutet uitponden?

Bulking Out ist der Prozess, bei dem vermietete Immobilien von Investoren an Privatpersonen verkauft werden. Dies geschieht häufig, wenn die Vermietung aufgrund geänderter Vorschriften und Marktbedingungen weniger rentabel geworden ist. In Amsterdam ist dieser Trend deutlich zu erkennen, was zum Teil auf die Einführung des Gesetzes über erschwingliche Mieten zurückzuführen ist, in dessen Folge Vermieter weniger Rendite erzielen und sich zum Verkauf ihrer Immobilien entschließen.

Warum verkaufen Investoren ihre Mietobjekte?

• Strengere Mietvorschriften: Neue Gesetze wie das Affordable Rent Act machen die Vermietung von Immobilien weniger attraktiv, so dass sich Investoren zum Verkauf entschließen.
• Steigende Instandhaltungskosten: Höhere Instandhaltungs- und Erhaltungskosten belasten die Mietrendite und tragen zur Entscheidung für einen Verkauf bei.
• RückkaufschutzSeit 2022 gilt in Amsterdam ein Rückkaufsschutz, der verhindert, dass private Investoren Wohnungen unter einem bestimmten WOZ-Wert vermieten.
  

Auswirkungen auf das Wohnungsangebot und die Wohnungsmarktzahlen Amsterdam

Zunahme der zum Verkauf stehenden Wohnungen Amsterdam: Der Verkauf ehemaliger Mietobjekte erhöht das Angebot für Privatpersonen. Laut einem Bericht von PropertyNL stieg die Zahl der von MVA-Maklern in der Gemeinde Amsterdam zum Verkauf angebotenen Wohnungen im vierten Quartal 2024 im Vergleich zum Vorquartal um 6 % auf 2.070 Wohnungen.

Auswirkungen auf die Preise: Zahlen von Vastgoedjournaal zeigen, dass der durchschnittliche Angebotspreis pro Quadratmeter in Amsterdam im vierten Quartal 2024 auf 8.013 € gestiegen ist, was einem Anstieg von 0,4 % gegenüber dem Vorquartal entspricht. Obwohl immer mehr Wohnungen auf den Markt kommen, bleibt die Nachfrage hoch, so dass die Preise weitgehend stabil bleiben.

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Möglichkeiten für Käufer in Amsterdam

Die Räumung von Mietobjekten durch Investoren im Jahr 2025 bringt Vorteile für Käufer. Sie wirkt sich sowohl auf das Wohnungsangebot als auch auf die Preisgestaltung aus und kann die Suche nach einem Haus zum Verkauf in Amsterdam ein wenig leichter machen.

Mehr zum Verkauf stehende Wohnungen im Angebot

• Durch den Verkauf ehemaliger Mietobjekte erhöht sich die Gesamtzahl der verfügbaren Eigenheime, vor allem im unteren und mittleren Mietpreissegment.
• Dies erhöht die Chancen von Käufern, z. B. Erstkäufern und jungen Familien, erschwinglichen Wohnraum in Gegenden zu finden, in denen das Angebot zuvor knapp war.
• In Stadtteilen wie De Pijp, Oud-West, Amsterdam-Zuid und Teilen von Noord werden mehr Mietobjekte zum Verkauf angeboten als in den Vorjahren.

Weniger Konkurrenz durch Investoren

• Dank des Rückkaufschutzes können Investoren weniger Häuser aufkaufen, so dass der Einzelne bessere Chancen hat.
• Dies bedeutet, dass die Käufer weniger wahrscheinlich in einen Bieterkrieg mit Investoren geraten, die zuvor massiv über dem Angebotspreis geboten haben.

Mehr Wohnungen der unteren und mittleren Preisklasse verfügbar

• Bisher war das Angebot in diesem Segment (zwischen 350.000 € und 750.000 €) sehr begrenzt. Die Verkaufswelle von Mietobjekten wird dafür sorgen, dass mehr Objekte in dieser Preisklasse verfügbar werden.
• Dies kommt insbesondere Erstkäufern und Erstkäufern mit gutem Einkommen zugute, die bisher mit Investoren konkurrieren mussten.

Preisdämpfende Wirkung durch größeres Angebot?

• Der Verkauf von Mietobjekten durch Investoren erhöht das Angebot an Eigenheimen in Amsterdam. Theoretisch könnte dies eine preisdämpfende Wirkung haben. Doch trotz dieser zusätzlichen Wohnungen ist der strukturelle Wohnungsmangel nach wie vor groß, so dass die Nachfrage das Angebot weiterhin übersteigt. Infolgedessen steigen die Wohnungspreise weiter an, wenn auch möglicherweise in einem moderateren Tempo als in den Vorjahren.

Herausforderungen für Käufer aufgrund von Leasing in Amsterdam

Bei vielen Häusern ist die Wartung überfällig

Mietobjekte, die seit Jahren von Investoren vermietet werden, sind oft nicht gut instand gehalten. Käufer sollten die Renovierungskosten für z. B. Bäder, Küchen und Isolierung berücksichtigen. Ein Gebäudegutachten ist unerlässlich.

Unsichere Teilungs- und Pachtstrukturen

Viele Mietobjekte, die jetzt verkauft werden, befinden sich in alten Mietkomplexen, die kürzlich aufgeteilt wurden. Dies kann zu komplexen VvE-Strukturen, Erbbaurechtsbedingungen oder begrenzten Möglichkeiten der Umwandlung führen.

Möglicherweise weniger Verhandlungsspielraum als gedacht

Obwohl Investoren manchmal schnell verkaufen wollen, gilt dies nicht für alle Immobilien. In begehrten Vierteln können Investoren die Preise hoch halten und die Käufer dazu zwingen, noch zu überbieten.

Keine Pensionen von der Stange

Viele der Mietobjekte, die auf den Markt kommen, sind nicht schlüsselfertig. Das bedeutet, dass die Käufer Zeit und Geld für Änderungen einplanen müssen, bevor sie einziehen können. Dies ist besonders für Erstkäufer mit begrenztem Budget eine Herausforderung.

Mehr Angebot, aber nicht immer an den gewünschten Stellen

Der Ausverkauf findet vor allem in bestimmten Teilen Amsterdams statt, z. B. im Neuen Westen, im Norden und in Teilen des Südens, weniger jedoch in den begehrtesten Vierteln. Folglich haben die Käufer nicht immer direkten Zugang zu ihrer Lieblingslage.

Fazit: Was bedeutet uitponden für Käufer in Amsterdam?

Die Verdrängung von Mietwohnungen durch Investoren im Jahr 2025 bringt sowohl Chancen als auch Herausforderungen für Käufer in Amsterdam mit sich. Einerseits entsteht dadurch ein größeres Wohnungsangebot, vor allem im unteren und mittleren Mietpreissegment, was Erstkäufern und Aufsteigern mehr Auswahl und weniger Konkurrenz durch Investoren bietet. Außerdem kann das zusätzliche Angebot den Preisanstieg bremsen, auch wenn die Nachfrage nach Eigenheimen das Angebot immer noch übersteigt.

Gleichzeitig gibt es aber auch Herausforderungen. Viele der ehemaligen Mietobjekte sind überfällig, haben komplexe Pachtstrukturen oder befinden sich in weniger beliebten Vierteln. Darüber hinaus ist die Verhandlungsmacht in begehrten Vierteln, in denen die Preise aufgrund der anhaltenden Nachfrage hoch sind, begrenzt.

Für Käufer ist es daher wichtig, gut vorbereitet auf den Markt zu gehen. Ein Gebäudegutachten, ein Verständnis der VvE-Konstruktionen und eine starke Verhandlungsstrategie sind erforderlich, um einen intelligenten Kauf zu tätigen.

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