Datum: 4 april 2025

Steeds meer beleggers verkopen hun huurwoningen in Amsterdam, een proces dat bekendstaat als ‘uitponden’. Hierdoor komen er extra koopwoningen beschikbaar, vooral in het laag/middensegment. Maar betekent dit dat huizen goedkoper worden? Of blijft de concurrentie hoog? In deze blog ontdek je wat deze trend betekent voor de koopwoningen in Amsterdam.

Wat is uitponden?

Uitponden is het proces waarbij verhuurde woningen door beleggers worden verkocht aan particulieren. Dit gebeurt vaak wanneer verhuur minder rendabel is geworden door gewijzigde regelgeving en marktcondities. In Amsterdam is deze trend duidelijk zichtbaar, mede door de invoering van de Wet Betaalbare Huur, waardoor verhuurders minder rendement behalen en besluiten hun panden te verkopen.

Waarom verkopen beleggers hun huurwoningen?

• Strengere huurregulering: Nieuwe wetten, zoals de Wet Betaalbare Huur, maken het minder aantrekkelijk om woningen te verhuren, waardoor beleggers besluiten te verkopen.
• Stijgende onderhoudskosten: Hogere kosten voor onderhoud en verduurzaming drukken op het rendement van verhuur, wat bijdraagt aan de beslissing om te verkopen.​
• Opkoopbescherming: Sinds 2022 is opkoopbescherming van kracht in Amsterdam, waardoor particuliere investeerders geen woningen onder een bepaalde WOZ-waarde meer mogen verhuren.
  

Effect op woningaanbod & woningmarktcijfers Amsterdam

Toename van beschikbare koopwoningen Amsterdam: Door de verkoop van voormalige huurwoningen komt er meer aanbod voor particulieren. Volgens een rapport van PropertyNL In het vierde kwartaal van 2024 is het aantal woningen dat aan de markt wordt aangeboden door MVA-makelaars in de gemeente Amsterdam met 6% gestegen ten opzichte van een kwartaal eerder, naar 2.070 woningen.

Invloed op prijzen: Uit cijfers van Vastgoedjournaal blijkt dat de mediane vraagprijs per m² in Amsterdam in het vierde kwartaal van 2024 is gestegen naar €8.013, een toename van 0,4% ten opzichte van het vorige kwartaal. Hoewel er meer koopwoningen op de markt komen, blijft de vraag hoog, wat ervoor zorgt dat de prijzen grotendeels stabiel blijven.

Meer weten over de woningmarktcijfers van Amsterdam? Per kwartaal brengen wij een uitgebreid rapport uit met een overzicht van de belangrijkste data van de woningmarkt van Amsterdam. Vraag dit rapport vrijblijvend aan!

Kansen voor kopers in Amsterdam

De uitponding van huurwoningen door beleggers in 2025 brengt voordelen voor kopers met zich mee. Dit heeft impact op zowel het woningaanbod als de prijsvorming, en kan de zoektocht naar een koopwoning in Amsterdam iets toegankelijker maken.

Meer aanbod van koopwoningen

• Door de verkoop van voormalige huurwoningen neemt het totaal aantal beschikbare koopwoningen toe, vooral in het laag/middensegment.
• Dit vergroot de kans voor kopers, zoals starters en jonge gezinnen, om een betaalbare woning te vinden in buurten waar het aanbod eerder schaars was.
• In stadsdelen zoals De Pijp, Oud-West, Amsterdam-Zuid en delen van Noord worden meer huurwoningen te koop aangeboden dan voorgaande jaren.

Minder concurrentie van beleggers

• Door de opkoopbescherming kunnen beleggers minder woningen opkopen, waardoor particulieren eerlijkere kansen krijgen.
• Dit betekent dat kopers minder vaak in een biedoorlog terechtkomen met investeerders die voorheen massaal boven de vraagprijs boden.

Meer woningen in het laag/middensegment beschikbaar

• Tot nu toe was het aanbod in dit segment (tussen €350.000 – €750.000) zeer beperkt. De verkoopgolf van huurwoningen zorgt ervoor dat meer woningen in deze prijsklasse beschikbaar komen.
• Dit is vooral gunstig voor doorstromers en starters met een goed inkomen, die eerder moesten concurreren met beleggers.

Prijsdempend effect door ruimer aanbod?

• De verkoop van huurwoningen door beleggers zorgt voor een toename van het koopwoningaanbod in Amsterdam. Dit zou in theorie een prijsdempend effect kunnen hebben. Echter, ondanks deze extra woningen blijft het structurele woningtekort groot, waardoor de vraag het aanbod blijft overtreffen. Hierdoor blijven de huizenprijzen stijgen, zij het mogelijk in een gematigder tempo dan in voorgaande jaren.

Uitdagingen voor kopers door uitponden in Amsterdam

Veel woningen hebben achterstallig onderhoud

Huurwoningen die jarenlang door beleggers zijn verhuurd, zijn vaak niet goed onderhouden. Kopers moeten rekening houden met renovatiekosten voor bijvoorbeeld badkamers, keukens en isolatie. Een bouwtechnische keuring is essentieel.

Onzekere splitsing en erfpachtconstructies

Veel huurwoningen die nu worden verkocht, bevinden zich in oude huurcomplexen die recentelijk gesplitst zijn. Dit kan leiden tot complexe VvE-structuren, erfpachtvoorwaarden of beperkte mogelijkheden voor verbouwing.

Mogelijk minder onderhandelingsruimte dan gedacht

Hoewel beleggers soms snel willen verkopen, geldt dit niet voor alle woningen. In gewilde wijken kunnen beleggers prijzen hoog houden, waardoor kopers alsnog moeten overbieden.

Geen kant-en-klare instapwoningen

Veel van de huurwoningen die op de markt komen, zijn niet turn-key. Dit betekent dat kopers rekening moeten houden met tijd en geld voor aanpassingen voordat ze erin kunnen trekken. Dit is vooral een uitdaging voor starters met een beperkt budget.

Meer aanbod, maar niet altijd op de gewenste plekken

Het uitponden vindt vooral plaats in bepaalde delen van Amsterdam, zoals Nieuw-West, Noord en delen van Zuid, maar minder in de meest gewilde buurten. Hierdoor krijgen kopers niet altijd direct toegang tot hun favoriete locatie.

Conclusie: Wat betekent uitponden voor kopers in Amsterdam?

De uitponding van huurwoningen door beleggers in 2025 brengt zowel kansen als uitdagingen met zich mee voor kopers in Amsterdam. Enerzijds ontstaat er een groter woningaanbod, met name in het laag//middensegment, waardoor starters en doorstromers meer keuze hebben en minder te maken krijgen met concurrentie van beleggers. Daarnaast kan het extra aanbod de prijsstijgingen afremmen, al blijft de vraag naar koopwoningen nog steeds groter dan het aanbod.

Tegelijkertijd zijn er uitdagingen. Veel van de voormalige huurwoningen hebben achterstallig onderhoud, zijn gesplitst met complexe erfpachtconstructies of liggen in minder populaire buurten. Daarnaast is de onderhandelingsruimte beperkt in gewilde wijken, waar prijzen hoog blijven door aanhoudende vraag.

Voor kopers is het daarom essentieel om goed voorbereid de markt op te gaan. Een bouwtechnische keuring, inzicht in VvE-constructies en een sterke onderhandelingsstrategie zijn nodig om een slimme aankoop te doen.

Wil jij weten welke kansen er voor jou liggen op de Amsterdamse koopmarkt? Amsterdam at Home Makelaars helpt je graag met onafhankelijk advies en een strategie op maat. Neem contact op voor een vrijblijvend gesprek en ontdek jouw mogelijkheden!

📞 Bel ons op 020 210 2076

📧 Mail ons via info@makelaaramsterdam.nl

🌍 Bekijk hier ons woningaanbod.